En los últimos 20 años, el valor de la vivienda propia creció cuatro veces más que los arriendos, triplicó la inflación y duplicó el incremento del salario mínimo. Esto llevó a que el arriendo pasara del 28% al 40% en los estratos bajos.
Por primera vez en la historia reciente, el número de hogares que viven en arriendo en Colombia superó al de aquellos que habitan vivienda propia. Esta tendencia, que se consolidó desde 2022, marca un cambio estructural en la forma en que los colombianos acceden a la vivienda.
De acuerdo con datos de Corficolombiana, actualmente cuatro de cada diez hogares en el país viven en arriendo, una proporción que se aproxima cada vez más a la de los propietarios. No obstante, esta paridad es un fenómeno reciente: hace 20 años, el 31,4% de los hogares vivía en arriendo, mientras que el 53,3% contaba con vivienda propia.
Si bien el aumento de la vivienda en alquiler no es exclusivo de Colombia —pues en toda la región la proporción de hogares arrendatarios ha crecido de manera sostenida durante las últimas dos décadas—, el caso colombiano sobresale.
El país no solo registra el mayor porcentaje de hogares que viven en arriendo en lo corrido del siglo XXI, sino que, junto con Chile, presenta el incremento más pronunciado en ese periodo. En 2003, el 32% de los hogares colombianos arrendaba su vivienda, casi el doble del porcentaje observado entonces en Chile. Hoy, mientras en la mayoría de países latinoamericanos los hogares arrendatarios representan entre el 10% y el 30%, en Colombia esta cifra ya supera el 40%.
Dificultades para acceder a vivienda propia impulsan el arriendo en Colombia
Uno de los principales factores detrás del alto y creciente número de hogares en arriendo son las barreras para acceder a vivienda propia: cada vez más familias quedan excluidas del mercado de compra y encuentran en el alquiler su única alternativa habitacional.
La Encuesta de Calidad de Vida del Dane así lo evidencia: entre 2003 y 2024 el porcentaje de hogares en arriendo aumentó en la mayoría de los departamentos del país. Cundinamarca (52,9%), Bogotá (50,5%) y Valle del Cauca (49%) concentran las tasas más altas de hogares arrendatarios, mientras que Cundinamarca, Meta y Antioquia registran los mayores incrementos en los últimos veinte años.
Además, en el mismo periodo, la proporción de hogares que viven en arriendo pasó de 28% a 40% en los estratos 1 y 2; de 43% a 48% en los estratos 3 y 4, y solo aumentó de 31% a 32% en los estratos 5 y 6.
El precio de la vivienda crece mucho más rápido que los arriendos: en los últimos 20 años subió 466%
Aunque en toda América Latina se observa un aumento en el número de hogares que viven en arriendo, en Colombia esta tendencia ha sido particularmente marcada.
De acuerdo con Corficolombiana, detrás de este fenómeno hay tanto razones de elección como de necesidad: mientras algunos hogares optan por arrendar por comodidad o estilo de vida, una parte importante de los arrendatarios lo hace porque no logra acceder a una vivienda propia.
egún datos de Camacol, el 83% de los jóvenes colombianos desea comprar vivienda, pero solo el 40% de los hogares del país es actualmente propietario. Una brecha que reflejaría las crecientes dificultades de acceso al mercado hipotecario y el rápido aumento en los precios de la vivienda.
Y es que, durante los últimos 20 años, tanto los precios del arriendo como los de la vivienda propia han aumentado, pero no al mismo ritmo. Entre 2004 y 2024, el valor de la vivienda nueva y usada se incrementó en 466%, mientras que los arriendos solo lo hicieron en 116%, según estimaciones de la entidad financiera.
En otras palabras, los precios de la vivienda crecieron cuatro veces más que los arriendos, y muy por encima del poder adquisitivo de los hogares.
Corficolombiana explica que el valor de la vivienda subió tres veces más que la inflación y dos veces más que el salario mínimo, lo que ha hecho que la compra de vivienda sea cada vez más inalcanzable. En contraste, los arriendos han crecido por debajo del incremento del salario mínimo y de la inflación, lo que los mantiene —al menos en términos relativos— como una opción más viable.
El resultado, concluye, es claro: cada vez más colombianos se ven forzados a optar por el arriendo, no por elección, sino por falta de alternativas reales para comprar vivienda propia.
Este encarecimiento sostenido de la vivienda ha reducido de forma notable la capacidad de compra de las familias. En 2010, un hogar necesitaba un ingreso mensual equivalente a 4,8 salarios mínimos para financiar una vivienda No VIS de $100 millones; 14 años después, una vivienda con las mismas características cuesta poco más de $300 millones, y se requiere un ingreso de al menos 5,8 salarios mínimos, de acuerdo con cálculos de Corficolombiana.
Aunque la diferencia parezca marginal, su impacto en el acceso es considerable: en 2010, el 17% de los hogares podía obtener ese crédito; en 2024, solo el 8%. Además, los hogares deben contar con un ahorro previo equivalente al 30% del valor del inmueble, que pasó de 58 salarios mínimos en 2010 a 71 en 2024.
Crédito hipotecario limitado y tasas más altas frenan la compra de vivienda
Además de las restricciones de ingreso, en Colombia persiste un bajo acceso al crédito hipotecario. Según Corficolombiana, la cartera hipotecaria equivale al 7,6% del PIB, la segunda más baja de la última década entre economías comparables. Esta cifra está muy por debajo de países como Chile (25,8%), y también inferior a la registrada en México (10,4%) y Brasil (8,8%).
La participación del crédito hipotecario en el PIB es incluso menor que a comienzos del siglo XXI. La crisis de finales de los 90 —marcada por una profunda recesión, la quiebra de entidades financieras y el aumento de la morosidad hipotecaria— provocó que la cartera pasara de representar el 10% del PIB en 1997 a un mínimo histórico de 2,8% en 2006.
Actualmente, la penetración del crédito hipotecario sigue siendo limitada. De acuerdo con datos de Banca de las Oportunidades y la Superintendencia Financiera, solo el 3,1% de los adultos en Colombia cuenta con un préstamo para compra de vivienda, una proporción muy baja frente a los estándares regionales.
Tasas de interés hipotecarias en Colombia: las más altas de la región
En esta misma línea, las tasas de interés también reflejan las dificultades estructurales del crédito hipotecario en Colombia. Además de incorporar los riesgos propios del negocio y del entorno regulatorio, su comportamiento depende de los cambios en la estructura del crédito.
Entre 2011 y 2024, el país registró las tasas más altas de la región, con promedios de 11,8% nominal y 6,8% real. Incluso México, el país más cercano, mostró niveles inferiores, de 11% y 6,5%, respectivamente.
“Tras la crisis de 1999, se produjo una transformación profunda en la estructura del crédito hipotecario. En 2002, cerca del 98% de los préstamos se otorgaban a tasa variable, mientras que para 2024 esta proporción se redujo a 20,2%, evidenciando una mayor preferencia por los créditos a tasa fija. Esta modalidad ofrece mayor previsibilidad para los hogares, pero también implica que las entidades financieras asuman el riesgo inflacionario, lo que se traduce en tasas más elevadas”, explicó César Pabón, director de Investigaciones Económicas de Corficolombiana.
No obstante, en los últimos años se ha observado una reducción significativa en la tasa de interés hipotecaria real, que alcanzó mínimos históricos. Al cierre de 2024, se situó un punto porcentual por debajo de la registrada en México, impulsada por las medidas adoptadas en el marco del Pacto por el Crédito.
Desempleo e informalidad: barreras para acceder al crédito hipotecario
A estos desafíos se suman las restricciones por el lado de la demanda, asociadas a la estructura del mercado laboral colombiano. Durante los últimos 15 años, el país ha mantenido la tasa de desempleo más alta y la segunda mayor tasa de informalidad de la región, superior al 50%.
“Esta inestabilidad laboral constituye una barrera estructural para el acceso al sistema financiero, ya que una parte importante de los trabajadores carece de ingresos formales, estables y verificables, lo que dificulta a las entidades evaluar la capacidad de pago y gestionar adecuadamente el riesgo crediticio”, explicaron los analistas de Corficolombiana.
El cambio demográfico que está definiendo el modelo de vivienda en Colombia
Por otro lado, las transformaciones demográficas también están redefiniendo el mercado de vivienda en Colombia. La caída en la natalidad, el envejecimiento poblacional y el aumento de hogares unipersonales están impulsando la tenencia de vivienda en arriendo, una tendencia que marcará el futuro del sector en las próximas décadas.
Así las cosas, para los analistas, el desafío radica en cómo incentivar la construcción en un contexto de menor preferencia por la propiedad. En este sentido, consideran que el fortalecimiento de modelos como el coliving y el multifamily podrían ofrecer una respuesta efectiva, al promover viviendas de menor tamaño y esquemas de arriendo formales que se ajusten a la realidad demográfica y económica del país
